Se fino al 2025 il limite era fissato a 4 appartamenti, dal 1° gennaio 2026 la presunzione assoluta di imprenditorialità scatta non appena si destina alla locazione breve un terzo appartamento.
Questa “stretta” non è casuale. Come riportato dalle principali testate economiche, tra cui Il Sole 24 Ore e Ratio Quotidiano, l’obiettivo è duplice: da un lato, contrastare l’erosione del mercato degli affitti a lungo termine (4+4 o 3+2), che sta rendendo invivibili i centri storici per residenti e studenti; dall’altro, allineare la tassazione di chi gestisce un vero e proprio “albergo diffuso” a quella degli operatori professionali.
La presunzione introdotta è assoluta: ciò significa che il contribuente non può fornire prova contraria. Se nell’arco del periodo d’imposta 2026 vengono messi a reddito tre o più appartamenti con contratti inferiori a 30 giorni, l’Agenzia Entrate considererà l’attività come esercitata in forma d’impresa “di diritto”.
Il criterio del conteggio: unità immobiliare vs singola stanza
Un punto fermo della normativa, confermato dalle ultime circolari esplicative, riguarda la nozione di “appartamento”. La norma fa riferimento all’unità immobiliare catastale. Questo implica che:
- Affittare tre stanze diverse all’interno della stessa abitazione (anche con contratti separati) conta come un solo appartamento.
- Basta però affittare tre monolocali distinti, anche solo per un weekend ciascuno in tutto l’anno, per far scattare l’obbligo di Partita IVA.
Soggettività e strategie di gestione
La presunzione è ancorata al singolo codice fiscale. Di conseguenza, la gestione di immobili concessi in comodato o sublocati concorre al limite del soggetto che effettivamente esercita l’attività di locatore breve. Questo chiude la porta a facili elusioni basate sulla frammentazione della proprietà, poiché il fisco monitorerà l’effettivo “gestore” indicato nei contratti e nelle comunicazioni al portale del Ministero (BDSR).
